Taloyhtiön analyysin tekeminen.

Miksi se minua kiinnostaa niinkin paljon, että teen sen vähän tarkemminkin?

Käyn vähän vielä kertauksenä tätä aihetta läpi vielä kerran. Kertaus on opintojen äiti. Ja itsellekkin opintoa kun tätä tässä harjoittelen, miten tätä blogia kirjoitellaan. Kestäkää, kiitos.
Eli miksi katson taloyhtiöt vähän tarkemminkin?
Koska ymmärrän taloyhtiön periaatteen.Kun ostan asunnon, ostan palan yritystä.Kuten osakkeissakin. Et osta osaketta, vaan osan yritystä. Kuten osakkeita. Mutta sillä erolla, että usein osake voi vaihdella hintaa enemmän päivittäin (kurssit seilaa) kuin taloyhtiöt ja sen asunnot. Ja sillä erolla myös, että kun haluat myydä osakkeet pois rahan tarpeessa kun “se” on osunut tuulettimeen, osakkeet saadan usein aika nopeaa muutettua rahaksi. Asunnot vastaavasti harvoin parin päivän sisässä vaihtuvat rahaksi. Tai jos vaihtuvat, on siinä ainakin sitten kurssi omasta aloitteestasi varmaan heilunut aikalailla.

Tämä on yksi asia, mikä vaikuttaa suuresti siihen että tarkasta sen taloyhtiön. Koska kun ostos on tehty, ollaan siinä enemmän kiinni. Asuntoa on siitä hankala siirtää mihinkään. Mutta miksi muuten katson taloyhtiöt tarkemmin?
Jotta mahdollisesti säästäisin rahaa. Ja aikaa. Ja hermoja..
Hyvin hoidettu taloyhtiö säästää rahaasi joka kuukausi todennäköisemmin paremmin käytetyillä yhtiövastikkeilla, jolloin sekin voi olla pienempi. Ja muutenkin on vuokraaminenkin helpompaa, kun taloyhtiön juoksevat asiat hoidetaan joutuisasti ja tehokkaasti. Mielellään ennakoivasti. Ilman että minun täytyy siellä olla touhuamassa paljoakaan. Sitä passiivisempaa tuloa.

Taloyhtiö remontit myös ja miten ne suunnitellaan että tehdään.

Mutta varsinkin hyvin hoidettuna (ja ajoissa) taloyhtiöremontit säästävät rahaasi. ja antavat lisäarvoa. Hieno ja tyylikäs taloyhtiö houkuttelee aina parempia vuokralaisia. Vaikka asunto olisi priimaa marmorilla ja messingillä, niin kyllä sitä on hankalampi vuokrata, jos rakennus ulkoapäin näyttää siltä että kohta sortuu. Ja täällä sitten asuu muuten kaikki laitapuolen kulkijat. Mutta on myös toinen syy. Tarkastamalla taloyhtiön talouden, voit ihan löytää myös suoria euroja, joita siirtyy mukanasi asuntokaupassa. Tai toisinpäin, velkaa ja alijäämäinen talous, jota joudut kohta paikkaamaan ylimääräisten yhtiövastikkeiden muodossa kaikkien muiden asunnonomistajien kanssa. Nämähän voit silloin yhtälailla laskea osaksi ostohintaa, jolloin ostohintasi nousee. Ja tuotto% laskee.

Ja vaikka kaikki remontit eivät aina ole näkyviä ja eivät täten paranna ulkoista arvoa tai viihtyvyyttä, säästävät ne ainakin sitten usein rahaa. Koska myöhemmin (kts. myöhässä) tehtynä ne sitten vasta maksavatkin. Yllättävän kiireen, kiireellisen työn lisän ja mahdollisten muiden vaurioiden ansiosta. Ja tietenkin se oman ajan käyttö, kun ei tarvitse olla selvittelemässä mahdollisesti vuokralaisenkin puolesta (haluathan hänelle hyvän asumiskokemuksen), että milloin ne pihan lumet luodaan tai umpijäässä oleva liukas pihakäytävä hiekoitetaan. Tai milloin sitä lämmintä vettä taas tuleekaan pahimmillaan.

Niitä euroja

Mutta kuten mainitsin, voit myös ns. saada ihan euroja asunnon mukana. Suuresti ylijäämäinen siirtyvä yhtiövastike on oikeata rahaa taloyhtiösi taseessa. ja omistat tästäkin osan, kuten koko AsOy:stä. Joissain tapauksissa taloyhtiö on kerännyt tulevia remontteja varten kassaa, josta omistat siis osuuden. Periaattessa vaikka et saa sitä käyttöösi, vähentäähän se sinun osuuttasi sitten tulevasta remontista. Paras tietenkin olisi, että kävisi juuri näin, tämä ylimääräinen kassa on juurikin suunnitelmallinen. Vähän ehkä huonompi, jos se on vahingossa tullut. Mutta sitten sinun tehtävänsi on huomauttaa taloyhtiötä tästä, että ei turhaan pidetä liikaa rahaa sisässä. Voidaan esimerkiksi hetkeksi pienentää yhtiövastiketta tai vastaavaa, jos remontteja ei kertakaikkiaan ole tulossa. Näin tietenkin sinänsä harvemmin, mutta on niitäkin käynyt.

Miten voi olla vahingossa liikaa rahaa taloyhtiöllä?

Siis mitä, miten? Että vahingossa on liikaa rahaa? Tähän vastaus on taloyhtiön toimintatavoissa, että hallituksen ja isännöitsijän ammattitaidosta. Usein jälkimmäisen. Joskus taloyhtiöt vain nostavat yhtiövastikkeista koska “niitä kuuluu nostaa”, katsomatta tarvetta. Vailla parempaa tietoa. Mieti tässä kummalla suurempi vaikutus tähn, hallituksella vai isännöitsijällä? Nostetaan, koska kyllähän kaikki kustannukset nousee. Ja sitten vuosi vuodelta ylijäämäkassa vain kasvaa. Pahimmassa tapauksessa taloyhtiö saanut maksaa jopa “voitoista veroja”. Käydään tämä vaikka toiste läpi.

Muuten, sama voi huonommissa taloyhtiöissä tapahtua myös remonttien kanssa. Tehdään remontit, koska kuultu, että pitää tehdä kun vuosia kulunut x-määrä. Tai kun “kuuluuhan näitä tehdä".” Monesti törmää myös ajatusmalliin, että ei haluta “tuhlata rahaa” tutkimuksiin, tarvitseeko vielä. Maksaa jollekkin siitä tiedosta että täytyykö vai eiköö. Vain ylimääräinen kulu. Näihinkin törmännyt. Useinkin jopa omassa historiassani. Näistäkin voisi joskus kirjoitella oman pienen lukunsa. Katsotaans.

Eli, miksi taloyhtiön analysoiminen pitäisi olla sinullekkin yksi tärkeimmistä asiosta? Lyhyesti ja ytimekkäästi

Koska, on helpompi muuttaa huono asunto hyväksi yksin, kuin huono taloyhtiö, usean eri ihmisen kokonaisuus hyväksi.
Ja kun se asunto on ostettu, ei sitä siitä enää pakata ja siirretä muualle. Hallituksen että isännöitsijän vaihtokaan ei ihan parissa päivässä onnistu, vaikka kuinka haluaisit. Mietippä sitä...